Affitto o mutuo?

Anno nuovo vita nuova. Un buon modo per cambiare è quello di andare a vivere da soli, lasciando il comodo e rassicurante ambiente familiare e cominciando una vita indipendente. Da un’analisi del Corriere della Sera di qualche giorno fa su un campione tra i 18 ed i 39 anni, è risultato che ancor oggi la principale causa di uscita dalla casa dei genitori è rappresentata dal matrimonio. Chi non si sposa continua a vivere con i genitori molto più a lungo rispetto ai coetanei europei. Tralasciando gli aspetti sociologici di questo attaccamento, la prima causa sembra essere l’aspetto economico. Riuscire a mantenersi con un lavoro precario o con i fatidici 1.000 euro al mese diventa un’impresa. Ma anche raggiunta la stabilità lavorativa (contratto a tempo indeterminato) ed un livello retributivo decente, nuovi dubbi ed angosce affollano la mente di chi vuol uscir dal nido materno: prender casa in affitto o acquistarla?

E’ a questa domanda che cercherò di rispondere, cercando di  confutare se sia vera l’affermazione che convenga sempre il mutuo piuttosto che l’affitto. Come ogni problema dalle infinite variabili, dovrò mettere qualche paletto e scegliere arbitrariamente dei dati da cui partire. Prima di tutto non terrò in considerazione l’aspetto psicologico che porta a preferire una delle due soluzioni, cercando di fare una valutazione strettamente economica. Poi non considererò situazioni di convivenza, ma solamente il caso di un ragazzo/a che vuol andare a vivere per conto suo. Per non perder tempo, chiarirò subito che nel lungo periodo tra acquisto ed affitto non c’è partita. Il primo è un investimento, il secondo è un consumo. Probabilmente è da questa semplice constatazione che nasce il famoso clichè. Ma qui il problema è un altro: imbarcarsi immediatamente in un mutuo particolarmente oneroso o preferire un periodo in affitto e fare la formichina creandosi un tesoretto per presentarsi in Banca un po’ più forti?

Come punto di partenza scelgo il caso peggiore: chi ha raggiunto la tranquillità economica in (relativamente) tarda età, magari tra i 28 ed i 30 anni, dopo aver completato gli studi ed aver penato tra disoccupazione e lavoretti occasionali o precari. Questa persona probabilmente non avrà granchè da parte, poniamo che abbia solo i denari necessari a coprire le spese iniziali che comporta l’acquisto di una casa e l’accensione di un mutuo. Questa è una furbata che mi permetterà di non considerare queste spese nei miei calcoli. Altri dati scelti arbitrariamente saranno la zona di residenza (hinterland di una grande città del sud Italia, a pochi chilometri dal centro) e le non particolari esigenze abitative (bilocale medio-spazioso, da giovani si è più disposti ad arrangiarsi). Con queste premesse, non è difficile trovare un bilocale discreto in affitto a circa 400 euro (prezzo minimo). Come propensione al risparmio, immagino che questa persona sia capace di metter da parte 500 euro al mese. Quindi potrà destinare al “Progetto Casa” circa 900 euro (400 di affitto + 500 di risparmio), che è una cifra flessibile e terrorizza meno di una equivalente rata martellante di 900 euro al mese (è preferibile sempre mantenere un margine di movimento economico in caso di imprevisti). Sul fronte mutuo considererò un finanziamento al 100% per 120.000 euro (acquisto di un bilocale più o meno equivalente a quello affittato), da rimborsare mensilmente per 25 anni, tasso fisso del 5,75%. Scelgo il tasso fisso per evitare le incognite di un mutuo variabile nel lungo periodo. Stante ciò, posso cominciare a fare qualche calcolo.

Inserendo questi dati sul sito Mutui Online, ottengo una rata costante mensile di 754,93 euro (onerosa, ma che mi permette di mantenere un certo margine di reddito da dedicare ad altro che non sia l’investimento sulla casa). Come molti sanno, il piano di ammortamento standard scelto dalle banche è quello di tipo francese: si cominciano a rimborsare più interessi che capitale all’inizio del mutuo, con il rapporto che mano a mano si livella per poi finire a rimborsare principalmente il capitale. Quindi la prima rata sarà composta da soli 179,93 euro in quota capitale e la bellezza di euro 575 in quota interessi. Qui cade il primo mito, ossia che con l’affitto si regalano soldi all’affittuario mentre con il mutuo non si regalano soldi a nessuno. E gli interessi cosa sarebbero, se non un gentile cadeau che facciamo alla nostra Banca di fiducia? Pare evidente fin d’ora che finchè un affitto sta sotto alla quota d’interessi, risulta più conveniente destinare la differenza al risparmio per poi abbattere il capitale da dover richiedere col mutuo (e su cui si vanno a calcolare gli interessi).  E’ sorprendente che solamente allo scoccar del 12.mo anno di  mutuo la quota d’interessi scende al di sotto dei 400 euro, facendo risultare antieconomica la scelta dell’affitto. Ma siccome in un arco di tempo così lungo le variabili impazziscono e le previsioni non diventano più “attuali”, manteniamoci ad un periodo medio-breve di 5 anni: meglio 25 anni di mutuo o 5 d’affitto + 20 di mutuo? Notare che il periodo per ottenere la casa è uguale (25 anni), quindi non stiamo posticipando l’ottenimento del risultato che ci siamo prefissi. Facciamo qualche calcolo:

Mutuo per 120.000 euro: 25 anni x 12 mesi x 754,93 euro = 226.479 euro (costo della casa considerando capitale + interessi).

seconda opzione (5+20):

Affitto: 5 anni x 12 mesi x 400 euro = 24.000 euro

Risparmio: 5 anni x 13 mesi x 500 euro =  32.500 euro

Mutuo per 87.500 euro (120.000 – 32.500) : 20 anni x 12 mesi x 614,32 euro (come da Mutui Online) = 147.436,80 euro

Totale: 24.000 + 32.500 + 147436,80 = 203.936,80 euro

Come vediamo, abbiamo risparmiato circa 22.500 euro in 25 anni. Equivalente se vogliamo ad un anno di stipendio, o a 75 euro al mese.

Le obiezioni che si possono portare a questo ragionamento possono essere la crescita dei tassi d’interesse, la crescita del valore della casa, il tasso d’inflazione che erode il risparmio, l’affitto che cresce. Ma secondo me vengono neutralizzate dalla flessibilità (se l’affitto aumenta, si può sempre cambiar casa) e dal livello retributivo che aumenterà col tempo andando ad incidere sulla propria capacità di risparmio (per effetto del rinnovo biennale del CCNL, ma anche per progressioni di carriera più probabili quando si è giovani), e dalle minori spese di gestione di una casa in affitto rispetto ad una casa di proprietà (considerando tasse e manutenzione straordinaria). In un periodo medio-breve di 5 anni è difficile che venga completamente eroso il vantaggio di 22.500 euro che va a crearsi optando per la formula 5+20.

Ovviamente tutto ciò non tiene in considerazione tanti aspetti che con i freddi numeri non c’entrano nulla. Ma il consiglio che mi sento di dare è di fermarsi a riflettere e vedere davvero cosa si vuole dalla vita cercando di usare la logica e non i luoghi comuni imposti magari da genitori e conoscenti. A 30 anni si è in una fase della vita di continui cambiamenti (sentimentali, lavorativi, di prospettive), e se vi angoscia l’idea di entrare in banca come un verme senza un quattrino e chiedere anche i soldi per il tappetino Welcome da mettere sull’uscio di casa, se vi spaventa una rata del mutuo che vi faccia rinunciare anche alla pizza del venerdì con gli amici vivendo di solo pane e cipolla, se nel fare il “grande passo” vi sentite come uno scarabeo infilzato con lo spillo, non temete di farvi prima un’esperienza in affitto: vi permetterà di testare le proprie capacità di autogestione ed affinare l’arte di “tener casa”, ed anche i numeri saranno dalla vostra parte. A patto che si sia capaci anche di risparmiare e non fare la vita da nababbo. Sennò si torna punto ed a capo.