Mutuo casa: cointestatario o garante?

In questo periodo di crisi economica dove al primo accenno di ripresa si presenta subito la tegola dellla Grecia e in prospettiva del Portogallo e della Spagna, chi ha il coraggio di imbarcarsi in un mutuo per la prima casa, si ritrova a dover affrontare prima di tutto la diffidenza degli istituti di credito.
Al di là dei numerosi configuratori online per la scelta del mutuo più conveniente e delle migliaia di blog che aiutano nel districarsi in mezzo alla jungla della burocrazia e del mercato immobiliare tutto si incentra, e nel caso si blocca, sempre al momento della richiesta del mutuo.
La gestione dei mutui in Italia è riconosciuta in tutto il mondo come una delle più affidabili e meno spericolate e grazie a questo atteggiamento prudente il nostro Paese si è tenuto alla larga dai disastri finanziari che hanno colpito altre nazioni, d’altra parte però riuscire ad ottenere un mutuo, anche per la prima casa, è un’impresa non da poco.
Lasciamo da parte chi ha un lavoro precario a progetto o a tempo determinato, con franchezza è meglio che lasci perdere. Per tutti gli altri, compresi i liberi professionisti, è bene precisare che è molto importante il reddito netto in busta paga, sul mensile infatti viene calcolatà la quota massima della rata che ci si può permettere ovvero circa il 33%. Considerando che il mutuo viene concesso al massimo per l’80% del costo dell’immobile bisogna presentarsi al direttore della propria filiale avendo in tasca già un bell’anticipo e una busta paga bella gonfia.
Ma la banca vuole garanzie, eccome se le vuole. Nella maggior parte dei casi per un mutuo di un singolo richiedente, che non necessariamente significa un single, viene richiesta la garanzia di una seconda persona, un futuro coniuge, un convivente o un parente stretto (nella maggior parte dei casi un genitore).
A questo proposito molte banche pongono il richiedente di fronte ad una scelta apparentemente indifferente al lato pratico ma che, come vedremo, proprio indifferente non è. Prendiamo l’esempio di un genitore che aiuta il figlio per l’accensione del mutuo. Il papà può fare da garante o cointestatario ma in cosa differiscono le due posizioni?
Il garante è la persona che garantisce che le rate del mutuo vengano pagate con regolarità alla scadenza mensile, trimestrale o semestrale a seconda del tipo di mutuo stipulato. In pratica se il figlio risulta insolvente la banca chiama il papà e chiede l’immediato pagamento, in caso di mancato pagamento si può rifare anche sul patrimonio del padre. La garanzia del padre accresce la possibilità di innalzare la quota pagabile nella rata mensile dal 33% al 50%.
Se il padre invece risulta cointestatario del mutuo ma non cointestario dell’immobile per la banca il reddito del padre più quello del figlio si sommano. Per la banca insomma la rata viene pagata metà dal padre e metà del figlio pur non essendo il primo proprietario dell’immobile. Il reddito portato in dote e in garanzia all’istituto diventa quindi la somma dei due redditi.
Dando per scontato che si superi anche lo scoglio costituito dal fatto che la durata del mutuo + l’età del garante non deve superare gli 80 anni, altra clausola che per l’età media di chi chiede il mutuo e conseguentemente dei suoi genitori costituisce un problema, quale scegliere tra le due soluzioni?
Se la posizione reddituale del figlio è molto debole la garanzia maggiore e generalmente più gradita dalla banca è la cointestazione del mutuo. Il padre cointestatario per la banca da più garanzie e solidità di reddito rispetto al papà garante. Ma c’è un “però” da prendere in considerazione non trascurabile: chi si accolla un mutuo per la prima casa può detrarre il 19% dal 100% degli interessi passivi del mutuo nella sua dichiarazione dei redditi qualora l’intestatario del mutuo sia anche proprietario dell’immobile.
Nel caso di cointestazione del mutuo invece la quota detraibile si dimezza perché il padre non risulta proprietario dell’immobile e quindi il figlio può detrarre solo il 19% del 50% degli interessi passivi.
Se il limite per gli interessi su cui è possibile rivalersi è fissato nel primo caso a 4000 euro, nel secondo scende quindi a 2000.
Esempio pratico. Mutuo con padre e figlio cointestatari del mutuo ma non della casa. Il mutuo si paga in due ma la casa è solo i uno. Interessi passivi annuali sul mutuo 2500 euro. Il figlio può detrarre dalla denuncia dei redditi 237,5 euro il padre nulla perché non è proprietario. Stessi interessi passivi ma padre solo garante, il figlio può detrarre 475 euro.
A questo punto la scelta varia di caso in caso ma per chi si impegna in una spesa così grossa anche 2-300 euro all’anno in più fanno comodo.
Ovviamente questo è solo un esempio di possibile configurazione di cointestazione o garanzia, ci sono tanti altri casi che variano anche a seconda dell’istituo bancario (alcuni chiedono ad esempio che il cointestatario del mutuo abbia anche almeno l’1% di cointestazione della casa), ma una cosa è certa, se decidete di accendere un mutuo per la prima casa, a meno di una situazione reddituale molto buona e sempre più rara di questi tempi, vi troverete davanti una richiesta di garanzia e questo problema dovrete affrontarlo.
In campo di mutuo ci sono tantissime cose da dire, la maggior parte le si scopre quando ci si è in mezzo, l’importante è tenere gli occhi aperti.
Chiedete consigli a chi ha già affrontato questo passo e leggete molto, sono disponibili anche delle guide redatte molto bene dalla Banca d’Italia e state attenti a non correre il rischio di trovarvi al momento di stilare la denuncia dei redditi con un cointestario invece che un garante, a vostra insaputa. Improbabile? Fate un giretto sui forum che parlano di mutui e vi ricrederete.